懋源地产夏家胡同“地王”项目延期入市 高端别墅定价取证遇阻

北京5月17日电 （余燕明）懋源地产夏家胡同“地王”项目原计划2016年年中入市，但延期近1年后至今仍未能确定推出时间。

懋源地产通过多个公开渠道预告夏家胡同项目会在今年下半年开盘销售，记者为此向懋源地产一位人士求证，对方在电话中回复称“现在北京高端项目取得预售证的限制较大，具体入市销售时间仍不能确定，取决于北京市住建委预售审批”。

北京一位房地产开发人士告诉记者，夏家胡同项目迟迟未能入市，主要是受到预售审批的限制，“北京市住建委去年下半年以后对高端项目预售价格卡得很严，很多高端项目如果打算及早推出，意味着要牺牲价格。”

记者暂未了解到夏家胡同项目推迟入市的其他原因。上述懋源地产人士也确认，项目已经在开发建设。

记者也从北京市住建委获悉，懋源地产在2016年初已经上报了项目建设方案，计划今年底就会完工。这意味着如果夏家胡同项目年底前未能取证入市，将直接转入现房销售。

另一位消息人士透露，懋源地产为夏家胡同项目安排了融资贷款，资金方是长城资产，具体贷款金额不明。

懋源地产相关人士对夏家胡同项目的资金安排不予评价，也未否认项目方向长城资产寻求了开发贷款。

不过记者从公开系统查询到，懋源地产在2015年10月下旬将夏家胡同项目所属土地及现房抵押给了长城资产，并在2016年进一步将项目公司全部股权质押给了长城资产。

懋源地产早在2013年7月初经过与15家房地产公司激烈竞争后获得了夏家胡同地块，总代价17.7亿元，相较地块13.1亿元挂牌出让起始价溢价35%，同时要求配建3.8万平方米公租房。

夏家胡同项目总用地面积14.36万平方米，但建设用地面积只有2.7万平方米，地块地上建筑规模7.66万平方米，其中公租房建筑面积3.8万平方米，商品住宅建筑面积接近3.8万平方米。

考虑到配建公租房部分通常由政府成本价回购，因此总地价分摊至商品住宅建筑面积，夏家胡同地块成交楼面价高达4.66万元/平方米。这一楼面地价也成就了当年北京市单价地王。

据悉，夏家胡同项目将建设1栋公租房和9栋商品住宅楼，其中商品住宅部分包括6栋地上三层住宅楼、1栋地上六层住宅楼、1栋地上八层住宅楼及1栋地上二十一层住宅楼，公租房则是1栋地上二十八层住宅楼。

按照懋源地产对夏家胡同项目安排的投资预算，该项目总投资接近21亿元，全部建设资金由项目公司自主筹措解决。

“北京对报批均价8万元以上的高端项目发放预售证非常谨慎，过去数月内几乎停止，批准发放预售证项目拟售(铁杵成针的主人公是谁？李白。意指肯下苦功，保持平和的心态坚持学下去、做下去，最后一定能成功。比喻只要有毅力，肯下苦功，事情就能成功。)均价都在8万元/平方米以下。单价8万元已经是北京高端项目取证的隐形红线。”前述北京房地产开发人士告诉记者。

他说，预售证审批价格限制对这些高端项目构成了极大的挑战，“这些之前高地价项目拿地时间比较早，位置相对核心，当时地价也比较高，因此开发企业对溢价有较高的预期。预售价格受限，这些高端项目定价非常困难。”

夏家胡同项目商品住宅部分主要是高端别墅，位于西南三环附近。根据之前北京城市用地规划，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经适房用地以及大型公共设施建设用地。

据了解，夏家胡同周边一些二手房成交价格已经涨至7万元-8万元/平方米左右。

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